Оценка земельного участка – это услуга, направленная на определение его актуальной рыночной стоимости экспертами. Будучи поверхностью земли, он имеет границы со всех сторон, которые согласно законодательным нормам закреплены в соответствующих документах на право владения. Также в последних отображены его площадь и правовой статус.
Когда может потребоваться услуга по оценке стоимости земельного участка?
Её заказывают если:
- Нужно определить максимально точно реальную стоимость перед продажей или покупкой земли;
- Юридическое или физическое лицо планирует получить кредит, и залогом будет выступать земля;
- Между собственниками возник спор, и нужны доказательства для разбирательств перед и во время суда;
- Планируется страхование земли, и, для того чтобы определить сумму договора со страховой компанией, нужно определить её цену;
- Планируется открытие юридического лица, и земельный участок будет внесён в его уставной капитал;
- Юридическому лицу нужно точно определить арендную или инвестиционную стоимость объекта.
Профессиональные подходы к рыночной оценке земельного участка
Эксперты “Best Use” работают в соответствии с требованиями и нормами, регламентированными на законодательном уровне. При оценке рыночной стоимости земельного участка они применяют три основных подхода, выбирая наиболее подходящий в индивидуальном порядке с учётом параметров объекта оценки. Последние же заключаются в его особенностях и целей проведения данной процедуры.
Подходы и их особенности
| Название подхода | В чём заключается |
|---|---|
| Доходный | Актуален в случаях, когда планируется получение прибыли с объекта (к примеру, при его предоставлении в аренду). В процессе оценки наш эксперт даёт прогноз дохода и определяет выплаты на тот или иной момент времени. Чем выше первый, тем выше и стоимость объекта. Для её определения используют метод капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. |
| Затратный | Чаще всего используется если юридическое лицо планирует ликвидацию, впрочем нередко бывает актуален и при оценке всего бизнеса с целью определить размер прибыли от участка в будущем. Сам он заключается в расчёте стоимости воспроизводства или возмещения стоимости модернизации объекта. |
| Сравнительный | Его практикуют если на рынке уже имеются аналогичные объекты. Их наличие и использование данного подхода позволяет определить стоимость максимально точно. Для этого используют метод распределения, выделения и сравнения продаж. В процессе изучают рыночные цены аналогов с учётом основы статистики по отрасли. |
Методы оценки земельных участков
Для того чтобы получить максимально точные результаты, эксперты используют сразу несколько методов, по результатам которых и определяют точную рыночную стоимость объекта. Её, равно как и использованные методы, вписывают в официальное заключение, которое выдают заказчику на руки по завершении работ.
Методы и их особенности
| Название метода | В чём заключается |
|---|---|
| Расчёт показателя капитализации ренты объекта | Даёт возможность оценить объект как со строениями на нём, так и без них. Целесообразен если имеется возможность получения дохода за счёт предоставления в аренду. В процессе нужно рассчитать её стоимость, потом – определить коэффициент капитализации, получив показатель цены объекта. |
| Исчисление остатка | Применим если планируется модернизация объекта с целью получения более высокой прибыли. Для получения цены объекта рассчитывают такие параметры, как: цена усовершенствования, сумма чистого дохода на определённый временной период с учётом рыночной стоимости аренды, сумма чистого дохода после модернизации, стоимость ренты и самого участка. |
| Расчёт стоимости с учётом разных способов использования | Подходит как для застроенных, так и для незастроенных участков. Условие его применения – наличие возможности получать прибыль от сдачи в аренду. Для того чтобы определить рыночную стоимость, нужно рассчитать объём и структуру расходов, необходимых для получения последнего, и такие же показатели, но уже для него. Помимо этого, учитывают сумму затрат на организацию использования, ставку дисконтирования и стоимость объекта. |
Документы, необходимые для оценки объектов недвижимого имущества
Они представлены двумя пакетами, а именно:
- Определяющие статус юридического лица;
- Подтверждающие право собственности на землю (свидетельство, план с границами объекта).
Кроме того, не будут лишними:
- Любые материалы с изображением объекта;
- Разрешение на его использование;
- Его кадастровый план и соответствующая справка;
- Любые документы, имеющие отношение к финансовой составляющей (договоры аренды, балансовая стоимость, прочее);
- Любые документы о наличии ограничений собственника в праве его владения и свободного использования объекта.
Опыт практической работы наших специалистов в данном направлении весьма и весьма обширен. Они обладают высокой квалификацией, необходимыми знаниями и навыками, а также аттестатами, которые это подтверждают. В процессе они используют комплексный подход и все свои знания, что неизменно обеспечивает наилучшие результаты.